Las principales novedades introducidas por la nueva reforma del condominio vigente desde el 18 de junio de 2013

Las responsabilidades del administrador

El administrador tendrá más responsabilidades y una serie de obligaciones específicas a cumplir tales como comunicación de datos personales, profesional y fiscal, obligación de publicidad de la documentación del condominio, seguro profesional a efectos de transparencia, verificación de la calificación profesional y control de su obra. El cargo de director no supera los 12 meses pero pasa a 2 años. El administrador también representa a los condominios ausentes de las asambleas y debe elaborar el informe anual y debe estar listo para intervenir en el caso de un consejo de condominio con fines consultivos. Las resoluciones también pueden ser impugnadas por el condominio ausente, disidente o abstencionista.

• Se espera que el administrador se haga cargo de las obligaciones fiscales;
• el mantenimiento de dos nuevos registros obligatorios;
• la conservación de toda la documentación;
• la entrega al condominio que solicita la atestación de los pagos de los cargos del condominio y cualquier disputa en curso;
• la convocatoria de la junta de accionistas para la aprobación del informe anual de gestión;
• Debe abrir una cuenta para el condominio y puede ser revocada por causas graves (omisión del informe por un año, irregularidades en la documentación, falta de apertura de la cuenta, irregularidades tributarias).

Áreas comunes y mascotas

En cuanto a las áreas comunes, se incluirán las siguientes: áticos, fachadas, estacionamientos, sistemas de aire acondicionado y TV (tanto por satélite como por cable). La definición de condominio también se extenderá a los complejos inmobiliarios constituidos por unidades unifamiliares como casas adosadas y los llamados supercondominios. En cuanto a las áreas comunes recién definidas, si se utilizan adecuadamente, es posible solicitar de inmediato la convocatoria de una asamblea para dar a conocer el problema a todos los condominios y poner fin al abuso. Solo en caso de resolución unánime es posible restar espacios comunes y realizar divisiones.

Las reglas del condominio no pueden prohibir la tenencia de mascotas en el apartamento.

Calefacción, TV y videovigilancia

Los condominios tienen la posibilidad de separarse de la conexión a la calefacción central si existen los siguientes requisitos:

• la unidad de vivienda no disfruta del suministro normal de calor;
• por problemas técnicos con el sistema de condominios, que no se resuelven durante toda una temporada de calefacción;
• el desprendimiento no implica desequilibrios que comprometan el suministro normal de calefacción a los demás condominios o aumenten los costos.

En tales casos, se requiere que el renunciante contribuya exclusivamente al pago de los costos extraordinarios de mantenimiento del sistema y para su conservación y cumplimiento.

El artículo 7 introduce dos nuevos artículos en el código civil. L ‘artículo 1122-bis que gobierna las instalaciones no centralizadas de sistemas autónomos para la recepción radio y television, así como la instalación de plantas de producción de energía a partir de fuentes renovables. El condominio tiene la oportunidad de proceder con tales instalaciones sin el voto previo de la asamblea. En el caso de video vigilancia, en cambio, la instalación de los dispositivos, por requerir la ocupación de partes comunes, requiere una votación de montaje con la consecución de la mitad de las milésimas.

Recaudación de contribuciones

La disposición para el cobro de contribuciones de condominios individuales establece que el administrador puede activar el procedimiento de amparo sin la autorización de la asamblea. Se requiere que el administrador comunique los datos de los condominios en mora a los acreedores del condominio, para que éstos puedan actuar en primera instancia en su contra (dirigiéndose sólo posteriormente a los condominios al día con los pagos). El administrador podrá suspender el condominio moroso del uso de servicios comunes susceptibles de goce separado cuando la mora en el pago de cotizaciones haya continuado por un semestre.

Condominios y administradores

los repertorio de condominio en cada oficina provincial de la Agencia Territorial. El repertorio debe contener el registro de cada condominio incluyendo todas las principales resoluciones, reglamentos, presupuestos y documentos de litigio del condominio. Corresponderá al administrador comunicar cualquier documento sujeto a anotación a la Agencia Territorial dentro de los 30 días siguientes a su cumplimentación, bajo pena de sanción administrativa pecuniaria. En la oficina provincial de la Agencia Territorial se mantiene un registro de administradores de condominios, que regula los requisitos para el ejercicio de la profesión. Los administradores deben registrarse en la oficina provincial.

En resumen

• El nombramiento del administrador es obligatorio en presencia de al menos 9 condominios;
• el administrador está obligado a contratar una póliza de responsabilidad profesional;
• el administrador está obligado a abra una cuenta para el condominio y no pueda recibir ningún poder;
• cada condominio es libre de instalar sistemas autónomos para recepción de televisión (platos y antenas);
• Las reglas del condominio no pueden prohibir mantener mascotas en el apartamento;
• Las escaleras y ascensores son equivalentes a los efectos de asignar los costos de reemplazo y mantenimiento;
• será posible colocar plantas de energía de fuentes renovables también en las partes comunes sin necesidad de autorización de la asamblea que, sin embargo, podrá especificar las reglas de colocación;
• para la instalación del video vigilancia basta la aprobación de la mayoría de los asistentes a la asamblea;
• el condominio individual puede desconfiar del albacea y solicitar la convocatoria de la reunión;
• se han reducido los quórumes de participación y toma de decisiones. Es posible nombrar un consejo de condominios con fines consultivos y de control contable;
• las asambleas no se pueden realizar durante Vacaciones religiosas;
• se puede abrir un espacio web para permitir una mejor gestión de documentos;

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